【创业资讯】房地产商场到了喊“活下去”的时分吗？ -大玩家官方网站

原标题：房地产商场到了喊“活下去”的时分吗？

作者：秦朔

万科为什么喊“活下去”？

一股失望气氛在房地产商场升起。

近来，地产巨子万科掌门人郁亮在万科南边区域9月月度例会上说话称，房地产职业的转机点现已到来，在社会迎来全方位转机的布景下，一切职业无一幸免。

郁亮以为，应对转机点和不确定状况的最好办法就是“收敛”和“聚集”。在此要害节点上，万科把“活下去”作为基本要求，也是最终方针，回款方针的到达因而变得非常重要。在郁亮看来，即使是大如万科，现在仍不达观，“6300亿的回款方针是一切事务的起点、根底和确保。假如6300亿回款方针没有到达，咱们一切的事务都能够停，由于这说明咱们没有任何资历和才干做下去。”

虽然现已进入第四季度，但万科6300亿回款方针仍有超越对折没有完结。依据易居克而瑞研究院的数据，到2018年9月底，万科的出售金额为4323.2亿元，权益金额为3026.2亿元，依照现在的出售状况来看，万科年末还会有1000亿的长时刻库存，因而要完结6300亿的回款方针，难度确实不小。

联络最近商场上对“金九银十”的失望心情，郁亮的话可能代表着绝大多数地产开发商的心声。经济下行时，现金为王，假如回款使命无法完结，即意味着要时刻为弥补弹药忧虑，一旦融资途径收紧，“活下去”确实是个问题。

万科在地产企业中，归于理性的“失望主义者”。早在2012年，万科就猜想房地产职业将由高速增加走向阑珊期，进入白银年代，迎来转机点。2014年，郁亮更是在公民日报宣布署名文章《我国楼市进入白银年代》，他以为“房地产职业现已度过了最黄金的年月，但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过，曩昔‘胆大为王’，人人皆可挣钱且越胆大越挣钱的年代完毕了……职业会集度有望提高，将更重视一般住宅和商业地产，一线城市的优势更显着”。

当然也有不同的定见。从2014年末开端，棚改货币化安顿的作用逐渐显着，在国家库存去化的方针指导下，我国房地产商场又迎来了一波长达五十多个月的上涨行情，很多人开端达观起来，比方融创我国董事长孙宏斌，他就对所谓的“白银年代”的判别嗤之以鼻，在2017年11月5日孙宏斌到会武大校友企业家联谊会长三角峰会主办的某论坛时，他说，“万科提出房地产是白银年代，我说这太扯了。为什么呢，其时我说我要做赢利100亿的时分，他们都说我疯了，现在随意一个公司的赢利都超越100亿了，本年融创的赢利三四百亿。所以你说这是白银年代，这不扯嘛。”

孙宏斌有傲慢的本钱，2014年融创我国的年出售额才658亿元，刚进入前十；而到2017年它的年出售额就到了3620亿元，现已是仅次于“碧万恒”的第四位。融创用三年时刻证明自己仍处于“黄金年代”。

仅仅，从房地产出资开发来看，职业确实走向阑珊。比较于1999年至2014年间房地产职业超越20%的年均增速，到2015年全国房地产开发出资增速降至2000年有数据记载以来最低点，仅为1%。2016年和2017年虽然全国房价普涨，但地产开发出资增速也只需6.9%和7%。郁亮说“白银年代”到来，没有错。孙宏斌带领着融创正在阅历一个“钻石年代”，但中斗室企现已活得很辛苦了。

职业越来越会集，巨子大碗吃肉打着饱嗝，虾米连汤都难以喝饱了！

预售准则将撤销？

在2012年的研究报告中，万科就提出我国的房地产调控千万不要走向“??买房凭票，卖房约束”的韩国形式，可是今日我国房地产职业调控方针现已超出了韩国形式的领域，不管是开发商仍是购房者都战战兢兢，开发商忧虑卖不出房，购房者则忧虑买房成了房东，最终砸自己手上了。

这种失望心情在最近的一次方针“乌龙”上表现得酣畅淋漓。

9月21日，一条广东省地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售答应有关定见的紧急通知》引发了关于撤销商品房预售准则的猜想，虽然过后住建部驳斥谣言说广东省误解了文件意思，但很多人却从中嗅到了一丝的气味。

商品房预售准则、土拍准则、公摊准则是房地产“香港形式”的三大支柱，引进内地以来施行超越了25年，前段时刻新华社等央媒带头猛批公摊准则，土拍准则则一直是过街老鼠，现在轮到了商品房预售准则吗？

商品房预售准则问题大不大？很大！对购房者来说，房子还在建，就全款或按揭买下了房子，后续房子会不会烂尾、长时刻延迟乃至呈现严峻的质量问题？某种程度上说，只需我国商品房准则还存在一天，“交房即维权”和“十盘九维权”就将长时刻存在。

已然这是一项对消费者来说罪大恶极的准则，为什么不撤销呢？由于它对开发商有利。正是有了预售准则的存在，碧桂园“拿地后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正”的高周转才干成为实际，一旦撤销预售，即意味着开发商有必要比及房子竣工检验后才干开盘，而从开工到竣工，一般来说至少需求一年的时刻，高层住宅乃至需求2年左右，再加上前期工程预备，手续处理时刻，开发商从拿地到回款，很可能将延迟到2年到3年以上。

一个楼盘要两三年才干资金回正，你让碧桂园、万科、恒大这些建立在高周转根底上的巨子们怎样玩？高周转一旦不灵，房企的债款问题就会显现出来，曾经的债款都是被美丽的成绩讳饰了的。我乃至能够斗胆猜想，一旦真的撤销商品房预售，超越90%的房企将迎来隆冬，商场上留下来的要么是巨无霸，要么是资源深沉的央企，房地产职业或将进入寡头年代。

假如再将郁亮关于房企现在的重点是“活下去”的话与撤销预售制联络起来，也就能了解为什么商场上弥漫着失望气味了。

楼市还没出问题，别慌！

但预售准则不会撤销，我国房地产职业也不会进入寡头年代。原因很简单，还不是时分。

首要土地财务还需求持续，已然土拍准则还要持续，预售准则就没有撤销的理由。假如撤销预售，房企都死了，谁来买地？一旦房企土拍商场只需几家寡头轮番摘牌，土地的溢价、地王都将大打折扣，而这不是卖地的初衷。

这里有有必要聊一聊土地财务。今日我国言论对土地财务几乎是负面点评，以为是助推高房价的首要爪牙，但以土地出售取得收入具有阶段性和必定的必定性。

以美国为例，美国从1776年建国至1862年的近百年时刻里，土地财务都是其政府财务的首要收入。期间，美国的“土地财务”收入首要是以国有土地出售收入为主（土地财务第一阶段）。土地出售收入占联邦政府收入最高年份到达48%。直到1862-1900年，才逐渐转变为财产税（征收目标首要包含以房地产为主的不动产和其它少部分动产）；20世纪40年代中期之后，开端真实构成以财产税为主的当地财税体系，土地财务依靠趋于弱化……

土地财务需求留意的，一方面是按捺政府为了获取收入极力推高土地出让金；另一方面是要确保经过土地获取的财务收入，绝大部分都用于根底设施及确保性住宅等的公共开销。但无论如何，在没有代替性收入前，政府的土拍就不会中止。

预售不可能很快撤销的第二个原因是公民无法接受房价的剧烈动摇。今日的房地产调控，中心思想只需一个，那就是安稳房价，防止呈现房价大起大落。而一旦撤销预售，很大可能性是商场供应大幅下降，库存削减，楼市进入卖方商场，房价是涨仍是跌呢？

整体来看，从中央到当地，稳经济、稳增加、稳房价仍是主基调，任何引起经济大起大落的方针都不会匆促推出。万科的“失望前行”没有错，人无远虑必有近忧，但也别忘了，“白银年代”并不意味着绝对值削减，而仅仅增速放缓罢了，楼市并没有太大的问题，千万别慌！

公司注册  请找“众通商务秘书”400-9969-668

本文章转自网络，如有侵权，请联络公司删去