【创业资讯】本年的黄金周假日，你还在看房？其实楼市有点凉 -大玩家官方网站

原标题：本年的黄金周假日，你还在看房？其实楼市有点凉

　　编者按：又逢一年国庆。从1999年首个“十一黄金周”开端，现在，我国人现已迎来第20个“十一黄金周”。20年，会集度假的假日准则逐步改变着我国人的生活方法。

七天长假，你是在“堵”仍是在“宅”？你是在景区“被挤”，仍是在家里“被催”？你是在“买买买”的路上，仍是在参加“婚礼婚礼和婚礼”的路上？

本年国庆，中新网将为你整理有关“黄金周”的效劳资讯、长假“生计”攻略等等，共画一幅一般我国人的 “黄金周”浮世绘。

【“黄金周”浮世绘】本年的黄金周假日，你还在看房？其实楼市有点凉

材料图：工人操作挖掘机在山西太原一商品房建造工地施工作业。中新社记者 韦亮 摄

中新网客户端北京10月4日电 (记者 邱宇)曩昔十年，我国楼市受经济环境和方针影响，出现短周期的动摇。不过这两年，所谓的“金九银十”被淡化，九、十月份纷歧定是楼市最热的时分，“金九银十”反而有可能行情冷淡。

就像本年的秋季，无论是购房者、房产中介仍是开发商，都多少感触到了商场的凉意。而在国庆假日，多名中介反映看房的状况与往常没有差异，并未出现购房者使用假日大规划看房的现象。

房产中介因落差太大转行

本年国庆假日，40岁的北京房产中介张强呆在河北保定乡村的老家，连休五天。他并不着急回北京，由于手里一个着急签单的客户也没有。

由于看房的人不多，张强地点石景山区门店的中介们常常站在门口，一边闲谈，一边一根接一根地抽烟。就在两年前的这个时刻，他们中的大都人还在由于带人看房和签单忙得团团转。

关于这种落差，现已离任的房产中介、35岁的杨琳也有同感。本年国庆长假，她在唐山专注运营自己的一家宠物店，不谈楼盘，不谈房价。

2016年十月，她正奔走在环北京的霸州、固安、永清和香河，身份是房地产署理公司的出售。其时正逢霸州孔雀城开盘，杨琳清晨三点起床给客户排卡，一向排到第二天晚上九点，才拿到2000多号，而房源总共只要1000套。

那段时刻，各大售楼处前排起的长龙、购房者脸上焦虑的表情和“一日一变”的房价让她实在感触到北京楼市的炽热。

在最火的2016年下半年，杨琳卖掉了70多套房子，一口气赚了近300万，“那种感觉就像中了彩票相同”。

材料图：2016年4月，北京丰台区不动产挂号事务中心外排起长队。中新网 邱宇 摄

但2017年3月俄然出台的新政敏捷锁住北京楼市的交易量，环京楼市也受到冲击，在之后长达一年多的时刻里，杨琳几个月才干卖出一套房。北京市统计局数据显现，2018年1月至8月，北京市商品房出售面积同比下降32.8%，其间住所出售面积同比下降了22.7%。

房价也大幅回调，杨琳经手的房子中， 香河孔雀城2017年年头最高卖到2万多/平米，本年九十月份的实践成交价只要1万多/平米，挨近腰斩。许多中介由于落差太大纷繁离任，她自己也转行开起了宠物店。

北京向来是楼市的风向标，在这次全国范围的动摇中，其他多个城市的房价和成交量也走出了类似的曲线，从一线到三四线城市，楼市轮动升温，又相继趋于安静。国家统计局数据显现，8月，全国商品房出售面积增速、开发出资增速均出现显着下滑趋势，环比分别下降7.5、3.9个百分点。

“北京、上海、深圳、广州、厦门、南京、无锡、石家庄、天津、武汉、长沙、成都、西安、杭州，包含大都市周边，比方廊坊，这些调控严峻、商场前期现已降温的城市，在九十月份都没戏。”易居研讨院副院长杨红旭说。

在新房限价方针的影响下，二手房更能反响商场的真实状况。依据贝壳研讨院的数据， 100城月度挂牌价环比跌落城市个数，本年3月至5月都是每月19个，6月25个，7月19个，而8月则骤增到47个。

“调控方针严厉的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市现已出现房价下行的预兆。”华夏地产首席剖析师张大伟说，“房价调整正从点到区域分散。抢手城市楼市逐步降温，其时的购买力很难再支撑商场继续冲高。”

房子降价后业主愤恨“维权”

越来越多的楼盘进入降价队伍，开发商打折促销的力度远高于前两年。

9月，品牌房企恒大首要进行全国性的促销打折，住所8.9折、商铺6折起；泰禾某地项目给出较大优惠，若购房人全款购房，房价给予7折优惠；阳光城则敞开“千亿攻势”特惠购房季，依据区域的不同，拟定出不同的降价战略。

材料图：民众在2017年北京春季房展会上的某楼盘展台咨询。中新网 程春雨 摄

人的心思总是奇妙而杂乱的，房价涨，买不起房的人不高兴，房价跌，现已买房的人心思不平衡。开发商贱价售房的行为影响到一些老业主的神经，他们诉苦自己买贵了，开端“维权”。

泰禾的合肥宅院项目，最初开盘时售楼处火爆，但是就在刚刚曩昔的中秋小长假，合肥宅院挑选将某栋某个户型降价4000元/平方米促销，随即引来老业主堵住小区门口，拉横幅维权。

不只合肥，北京、杭州也出现了业主由于房子降价攻击售楼处的现象。杭州滨江未来海岸二期降价40万，成果一期的业主跑到售楼处痛斥开发商“胡乱定价，诈骗业主”。

有意思的是，就在一年前，杭州等地的人诉苦的不是房子降价，而是诉苦买不到房。其时，简直各大抢手楼盘都有不计其数的人参加摇号，尽管中签率只要个位数，他们仍然乐此不疲，由于深信“买到就是赚到”。

这种决心不是没有道理。

回忆近10年的房地产商场，尽管中心阅历过屡次崎岖，尽管在2008年、2011年、2014年，全国也出现过十分显着的楼市降温，其时也有购房者开端所谓的降价维权，但从大趋势来看，房价始终是向上攀升的。

材料图：69辆“春季看房团”大巴载着南京及周边城市3300多人分线路开赴64家楼盘。 朱晓颖 摄

对此，从业8年的北京房产中介张强深有体会。2010年4月，为遏止房价过快上涨，北京出台新政，初次提出限购，楼市开端降温。

那时张强入行不久，刚刚做成人生的榜首笔房产交易——石景山区老山西里一套五十多平的小两居，每平米价格7000多元。

之后的几年，他看到了北京楼市2010年低迷、2011年昂首、2012年飙升、2013年平稳、2014年降温、2015年回暖的进程，又阅历了2016年的猛涨和2017年的急落。

通过大大小小的动摇之后，现在老山西里的房子每平米价格5万多，比八年前翻了六番。

仅仅这一次动摇之后，张强好像不那么达观，他觉得未来房价不会暴升了。“咱们这行首要看国家方针的脸色，现在方针收得太紧，今后钱没有那么好赚，2016年的好日子可能不会再来了。”他说。

开发商考虑怎样“活下去”

在房产中介还思念“好日子”的时分，开发商现已开端考虑怎样“活下去”的问题。

9月下旬，房地产职业巨子万科在深圳举行秋季例会，会场挂出的三个红底白字十分招眼——活下去。其实，在更早些时分的南边区域9月例会上，万科董事会主席郁亮就说过：

“万科要做的榜首件工作，就是进行战略反省，以"活下去"为最终目标。”

生计本来是一个企业的底线，耐人寻味的是，在本年的秋天，郁亮却把它设成了最终目标。他看到了现在房地产商场的沉重桎梏，“约束十分多，现已超出了最初的研讨。”

楼市调控层层加码，从一线城市扩展到二三四线城市，从限购到限售、限价，从限商贷到限公积金借款，从限土地拍卖到限房企融资，仅靠旧有的形式，房企显着现已无法继续玩转高增加的魔法。

材料图：福州民众从万科楼盘工地旁通过。中新社记者 张斌 摄

最让郁亮忧虑的问题之一是“回款”，他说，“其时南边区域的回款压力比较大，这不是由于南边区域做的欠好，而是由于首先感触到了商场及职业改变。”

出售回笼和商场融资是房地产企业的首要资金来源，也是赖以生计的血液。在2018年年头开端收紧房企融资的方针布景下，假如连现金流稳健的万科都感触到回款的滞缓、去化的压力，不难想象一些中斗室企的资金链是何种境况。

事实上，本年恒盛地产被爆违约后，天房集团、华夏美好、鲁商置业等上市公司均由于资金链问题遭到交易所问询。

“2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。”张大伟说，“从2016年"930"开端，全国一二线城市严厉调控，融资收紧，在这种状况下，房企的资金压力越来越大，尽管全体出售仍然处于高位，但继续拿地的压力逐步添加，关于非优质地块的积极性继续下降。”

房企拿地开发的愿望正在衰退，本年以来，土地溢价率继续下降，土地流标数量骤增，与前两年土地商场炽热的局势构成鲜明对比。

材料图：海口国兴大路邻近的在建商品房项目。中新社记者 骆云飞 摄

华夏地产研讨中心统计数据显现，2018年，抢手城市土地溢价率根本在10%左右，显着低于2015-2017年均匀30%的溢价率。2018年1-7月，全国流拍土地挨近800宗，二线和三四线城市的土地流拍数量同比增加高达200%和121%。

“从开发商内部沟通状况看，咱们都注意到商场上两个调整痕迹：一是促销行为增多；二是土地流拍增多。关于下一年的目标，一些开发商现已表明不再进步增加。”新城控股副总裁欧阳捷此前承受媒体采访时说。

除了商场数据，继续一年多的房企改名潮也让人不得不多想。9月13日，保利房地产(集团)股份有限公司更名为“保利开展控股集团股份有限公司”，就在同一天，深圳市万科房地产有限公司正式更名为“深圳市万科开展有限公司”，都去掉了“地产”二字。

从上一年开端，除了万科和保利，已有恒大地产、方兴地产、远洋地产、朗诗绿色地产、年代地产、中航地产、龙湖地产、大连万达商业地产等逾10家房企去掉了姓名中的“地产”二字。

尽管有剖析称更名的含义首要在于企业定位的晋级，促进多元化事务的开展，但人们仍然会猜测房地产商场是不是真的遇到了问题。

材料图：2013年10月，跟着上海自贸区企业注册积极性继续高涨，自贸区内的“写字楼”也开端遭房产中介“爆炒”。中新社发 汤彦俊 摄

2018是楼市拐点仍是新起点？

楼市降温的背面是方针的推进。前段时刻，呼和浩特打响了退出去库存的榜首枪。

8月24日，呼和浩特宣告“全面中止房地产去库存调控办法”，成为榜首个告别去库存的城市。

不知是偶然仍是有意规划，在2014年的上一轮调控中，全国首先撤销限购的也是呼和浩特，其他城市随即跟进，房贷方针开端放松，全国范围的楼市去库存继而拉开序幕。

四年之后的现在，大都城市现已不存在高库存的问题，有的乃至库存严重。易居研讨院监测数据显现，2015年以来全国100城库存规划继续跌落， 到2018年8月底，100城库存规划相当于2011年11月的水平，即库存规划回落到了七年前的水平。

反响库存规划的一个目标是库存去化周期。“库存去化周期的合理区间为12-16个月，低于该区间则阐明库存规划偏小。2018年8月，100个城市新建商品住所存销比即库存去化周期为9个月，这也意味着商场仅需9个月的时刻就能消化完这些库存。”易居研讨院智库中心研讨总监严跃进说。

杨红旭表明，根本上能够以为，全国东中部和部分西部的大大都三四线城市，住所去库存都已完结或近结尾，宽松方针应该“收兵”了。

以湖北为例，我国人民银行武汉分行行长王玉玲在《我国金融》刊文称，湖北省79个市、县中，均匀消化周期小于6个月的有29个，小于8个月的有47个，占60%。

王玉玲以为，近年来，跟着棚改钱银化进展提速，三四线城市广泛选用棚改钱银化安顿形式，很多资金进入房地产开发商手中，在去库存的一起构成了新的住房供给才干，取得很多现金的拆迁户又具有较强的购房需求和才干，然后推进三四线城市出现房地产供需两旺局势，部分城市房地产商场出现过热预兆。

“钱银化安顿作为本轮去库存的一种手法，其使命已根本完结，应考虑当令退出。”她主张。

材料图：呼和浩特某棚户区居民收到第一批征拆补偿款。 中新社记者 刘文华 摄

钱银化安顿是安顿棚户区居民的方法之一，另一种是实物化安顿，即政府分配安顿房，给棚户区原住户寓居。2015年之后，伴跟着去库存的要求，钱银化安顿成为干流。拆迁之后不给房子给现金，拆迁户自己再去买房子，这在某种程度上催升了楼市的热度。

7月12日，住建部对棚改的一番表态释放出十分清晰的信号。一些房价暴升的城市，拆迁之后不给现金了，只给安顿房。也就是要削减钱银化安顿的规划。

就在呼和浩特宣告中止去库存仅仅曩昔4天，长春宣告撤销棚改钱银化安顿购房奖赏。嗅觉敏锐的人应该能从中感触到楼市风向的改变。

谈到短期楼市，杨红旭说，开发商要点重视的一线、强二线、强三线根本没有行情，开发商所寄予厚望的三四线城市行情再继续几个月，也会调头下行。

回忆近10年，全国楼市有过两次大幅降温，一次是2008年，受全球金融危机影响，另一次是2014年，原因是经济下行压力加重，但两次毕竟仅仅房价上涨大趋势中的时间短回调。

这一次，既有“坚决遏止房价上涨”的表态，又有限购限贷限售限价的调控方针，既有反炒房专项整治举动，又有收紧棚改钱银化安顿的钱银调控。再加上简直铁板钉钉的房地产税和模模糊糊的撤销预售制猜测，调控力度空前之大。

2018年是楼市长时间下行通道的敞开，仍是又一个涨涨跌跌短期轮回的开端，或许要比及5年、10年之后，咱们才干看清。(应受访者要求，文中部分人物为化名)

作者：邱宇

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