【创业资讯】限竞房入市遇冷，楼市完全转凉？ -大玩家官方网站

原标题：限竞房入市遇冷，楼市完全转凉？

自本年6月初，第一批4个项目入市后，北京“限竞房”供给开端井喷。

到现在为止，3个多月的时刻已有18个项目开盘入市，房源供给总量挨近万套。

由于在土地出让时就限制了未来的销价格格，而且该价格遍及要比周边房价低，因而限竞房一出世便备受重视。

不过，从3个月来的出售状况看，本来预期会受热捧、乃至“日光”的限竞房，实践去化作用却远远低于预期。

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其实，要说限竞房去化都不抱负，也是不现实的。

种种原因，导致它们冷热不均。

据笔者了解，坐落大兴瀛海的瀛海府，均价5.2万。

由于该项目方位不错，再加上紧邻地铁，开盘当天总价又标志性地优惠了1万，所以房子卖得很好。

开盘共推出763套房源，当天就卖了500多套，去化率到达七成。

在北京商场一向冰冻的状况下，能有这样的成果，仍是适当不错的。

而究其主要原因，仍是价格便宜、配套完全、性价比也高。

瀛海府周边二手房均价5.8万，次新房价格在6.1-6.2万左右，而该项目纯新盘才卖5.2万，间隔它2公里的高端项目亦庄金茂府，新盘均价现已到达6.8万。

价差，不管什么时候，都是最吸引人的。

何况，瀛海府质量也不错，还配套重点中学，这恰恰是许多刚需客户最看中的。

而坐落亦庄与通州交汇处的别的一个项目，就没有这么“好运”了。

该项目开盘均价5万，比政府限价的5.2万还要低2000。开发商之所以这么干，是考虑到周边限竞房比较多，想要在价格上抢占优势，以便加速回款。

但由于户型欠好，周边配套不完善等要素，开盘当天共推出700套房源，但只卖了200套左右，去化率缺乏三成。

可是，还有的项目更惨。

据证券时报报导，大兴南六环某项目，开盘均价5.5万，开盘当天有9.9折优惠，当天开了400多套，只卖了100来套。

尽管该项目坐落大兴中心板块，也有规划中的地铁，可是配套很不完善，周边一片荒芜。

可是这次遇冷的，不仅仅是刚开盘的项目。

之前6、7月份开盘的，有许多去化也很不抱负。

大兴南五环外的某项目，7月初就开盘了，开盘600多套房，当天只卖了200多套，至今仍有一部分房源处于慢销状况。

究竟是什么原因，导致限竞房卖不动了呢？

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限竞房遇冷，是多重要素叠加的成果。

一、最重要的是，预期变了

现在商场一片冷寂，一线城市冰封，广州乃至还呈现了降价促销的状况。楼市下行期，咱们纷繁挑选张望，不再入市了。

关于楼市来说，预期几乎比黄金更重要，一旦预期改动，信仰也会坍塌。

二、价差不显着

开始，咱们重视限竞房，最垂青的就是它的贱价优势。

而实践上，许多项目的贱价优势并不显着，说白了，就是价差不大。

就拿房山的几个项目来说，坐落苏庄和良乡的项目价格要比周边商品房稍低，可是相对二手房来说，价差就没那么显着了。

而青龙湖和周口店的项目，周边暂时短少能够对标的目标，但就这样的方位，这个价格来说，并没有优势可言。

何况，交房今后的质量怎样，一切都尚未可知。

已然价差不显着，质量又无法确保，那谁还会情愿购买呢？

咱们都知道，南京、成都曾呈现过轰轰烈烈的抢房现象，为什么？

一二手严峻倒挂，有些项目乃至呈现30-40%的价差，抢到就是百万元的大红包，怎会不引来万人疯抢？

三、限竞房大多方位欠好

自6月初北京第一批限竞房开盘入市，至今3个月时刻里，现已有18个项目会集入市，供给房源近万套。项目信息能够检查《限竞房、共有产权房扎堆上市，北京刚需怎样选？》

可是，这些项目大都散布在北京五、六环之间，以大兴、昌平、房山等区域为主，有的则更为偏僻。

再加上周边配套不全，乃至有些根本无配套，所以也就形成了去化缺乏的结果。

这也也表现了区域性的供需矛盾。

四、限竞房五年限售

和方位、质量比起来，限售这个，影响就要大得多了。

咱们都知道，限竞房自拿到房本之日起，五年内制止上市出售。

可是，现在商场上的限竞房，绝大大都还都仅仅期房。依照正常的逻辑，期房交房2年后，才干拿到房本。

依照2年交房来算（也就是2020年），2 2 5=9年，这么长的限售期，是大大都人不情愿承受的，由于时刻越长，变数就越大。也会添加刚改家庭的换房难度。

五、限竞房质量一般

限竞房作为限价项目，质量不能和之前未限价的商品房混为一谈。

据笔者了解，现在商场上去化率缺乏的限竞房，都有户型欠好、采光差、容积率高、绿化率低等等，这样那样的问题。

以房山一个项目为例，它奇形怪状的户型，咱们来一同感触下：

再加上近期全国各地维权此伏彼起，这必定无形之中添加了买房客对未来交房时房子质量的忧虑。

六、限竞房供给量俄然加大，供求关系趋缓

上文中说到，自本年6月份以来，限竞房供给力度俄然加大，3个多月时刻已有18个项目开盘入市，供给量挨近万套。

别的，据笔者计算，还有15个左右现已发布案名、估量年末会开盘的。

如此多的项目俄然扎堆入市，对刚需来说，这固然是好的，可是，也在必定程度上拉长了商场的成交周期。

由于，关于真实的刚需来说，谁不想挑一个合适自己的好房子？而如此多项目力争上游入市，早已令这群刚需们目不暇接了。

即便如此，他们也并不急着下决议，由于限竞房不像一般商品房那样，随时会提价。有这个“定心丸”托底，他们定要好好挑选一番。

这时，也就是真实见证质量的时刻。

那些性价比高的产品，售楼处必定热烈，去化也快。反之，价格优势不显着，而质量又不太好的产品，往往去化率很低。

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近期有些自媒体发文，说现在限竞房遇冷，北京楼市完全凉凉之类，在笔者看来，这只不过是成心哗众取宠，博人眼球算了。

有数据显现，北京曩昔每个月新房成交在2000套左右，而8月份成交了4000多套，且大大都是限竞房。这说明商场购买力还在，而供给量会集扩大，购房者可选空间比较大，商场分解比较显着。

如上文所说，限竞房中的某些项目，卖得仍是比较好的，比方孙河瑞悦府、大兴瀛海府等等。

那些卖的欠好的，大多都有这样那样的问题，这只不过是商场优胜劣汰的挑选算了，是再正常不过的工作。

所以，这和北京“凉凉”没有任何关系。

尽管，北京商场现在仍是一向冰冻，入秋以来，二手房乃至有了回落的痕迹，但，这仅仅楼市镇定期，商场的自我盘整算了，那些价不符实的，天然要下去一些。

经过这段时刻的盘整，北京的价值将完全回归其合理的途径。之后，北京依然是那个绝无仅有的北京。

北京的房子，依然是全国范围内最值得持有的优质财物，没有之一！

或许不少人会有这样的疑问，限竞房许多入市，会拉低二手房的价格吗？

这个可能性不大。

就现在入市的项目来看，它们并没有比周边二手房价格低多少，何况，未来交房的质量也无法百分百确保。

所以，限竞房许多入市，并不会对二手房价格形成冲击。

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当时，楼市正处于下行期，商场全体比较冷淡，大多房企都感到有压力，特别是北京近期调整公积金方针，对购房人影响非常大。

而限竞房商场，就显得有些为难了。

方位欠好、配套不完善的项目出售的确困难，可是由于政府限价，大多项目赢利空间有限，也没有什么降价空间，所以只能扛着。

而下一年，商场形势大概率会愈加恶化。由于下一年才是限竞房真实会集入市的年份，相似的产品、附近的价格、供给许多会集，房企将面对更大的竞赛压力。

不过，从好的方面说，下一年上市的项目大多都是本年拿的地，本年土地商场竞赛没那么剧烈，地价水平相对可控，许多企业都是低溢价拿地，比较出售限价中心还有必定调整空间，估量下一年房企会运用价格手法来拉动和影响成交。

那么，限竞房下一年会降价吗？

答案是，可能性不太大！但会经过一些手法来调理一下。

前几天，网上都在传大兴某项目中秋降价促销。笔者从相关人员那里了解到，这仅仅一些战略调整：

东西朝向的户型价格4万8，比政府限制的5万2的出售均价低4千块钱；

而南北朝向的户型价格5万5，高于政府限制的出售均价，但没有超越销价格格上限。

所以，把差户型价格调低，把好户型价格调高，但实践上均价却没变。这今后会是限竞房商场上常用的“降价促销”手法。

关于刚需来说，这种方式无疑是极大的利好。由于这意味，商场将完全进入买方商场，能够镇定下来好好看一看、选一选。

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