【创业资讯】金九银十降温系列(一)：怎么逃离厦门房价泡沫？ -大玩家官方网站

原标题：金九银十降温系列(一)：怎么逃离厦门房价泡沫？

作者 | allen

“金九银十降温”系列

“金九银十”，楼市传统旺季。但2018年，旺季不旺，成色缺乏之余，快速降温更是超出预期。多个一二线城市新房成交量同比大跌4成，为快速去化，不少地产商如恒大、万科等相继打折促销，甚至有商办低至6折。

这些年来，呈现过成交量下降，地产商打折促销的日子，但毕竟都剧情回转，房价继续往上涨。这一次，会不一样吗？

王雅媛港股圈倾慕推出“金九银十降温”系列，和你一同深化我国房市中极具代表性的城市、地产商、地产人物，拨开迷雾，看清楼市降温本相。

“金九银十降温”系列，王雅媛港股圈于10月5日诚心奉上，敬请期待。

厦门房价的泡沫总算破了。

早在2017年3月，厦门岛内思明区高峰期成交均价55427元/㎡；

进入2018年，前7月均价45547元/㎡，下降了近万元，岛外四区也不同程度地跌落6000-10000元/㎡。

和房价比较，地价的下降起伏更惨。

2018年7月2日，厦门出让五幅商住地块，起拍价降至1.7万-1.8万/平米。而一个月前，海沧马銮湾新城的两块地刚创出2.5万/平米新低，没想到仅仅一个月地价又降了30%。

这五块地，都是底价或低溢价成交，就这样拿地的除了金地都是国企和央企，而金地也只敢参股。金地的地块坐落翔安南部新城，18950元/㎡的楼面地价与相距仅2公里融侨铂樾府38345元/㎡的楼面地价比较，现已腰斩。

2017以及2018上半年，厦门房价直逼北上广深。可是伴跟着近期严峻的调控，厦门房价大跌，又引发了人们的嬉笑怒骂。虽然严峻调控以来许多城市都在阅历房价调整，但像厦门跌这么多的还很罕见。这究竟是为什么？

一、厦门房价：难以企及之高度

厦门是一座400万人口的二线城市，2017年gdp4351亿，排在全国城市第48位，和三线城市的洛阳市(4400亿)差不多。可是，2017年厦门的均匀房价却高达4.7万/平米，和一线城市深圳等量齐观，排名全国第四，远远抛离另一个一线城市广州(2.7万/平米)。

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2017年3月厦门岛楼市均价一度逼到6万/平，为此轮厦门房价泡沫的峰值。其时厦门在售房源稀疏，除了岛外少量大平层，简直无房可售。二手房最高曾逼到11万/平。

而简直自此时起，“全球房价泡沫看我国，我国房价泡沫看厦门”的段子开端盛行。人们一定会问：一座定位二线的城市，三线的经济实力，怎么撑起一线的房价？

近年来，无数人都在为厦门的高房价给出解说。但假如经过细心琢磨，会发现大多数逻辑上都是说不通。渐渐地，人们会认识到厦门楼价存在非理性的要素，即泡沫。而一旦这一点上到达一致，那么房价跌落就是迟早的事儿了。

此前关于厦门高房价的解说，中心理由不外乎厦门岛区域狭小，土地供给缺乏，可是环境优美，气候宜人，合适整个东南滨海的富豪寓居。

但这个理由是站不住脚的。厦门岛确实很狭小，可是厦门并不是一个远离大陆的孤岛，他和最近的陆地仅仅只要不到3km远，充其量就是长江宽度增加一倍，彻底不影响通勤，更没有什么丧命的交通问题。可是厦门却十分奇葩，岛内全盖满了，房价飙升，岛外满是荒地，房价超低。

全国没有哪个城市有这么离谱的现象，仅有能解说的，只能是政府成心把一切的城市资源悉数会集在岛内，岛外不进行任何基建出资，任其丢荒。所以，岛内、岛外房价相差巨大，其意图，就在于炒高地价，政府好从中获利。

都说物以稀为贵，厦门土地少吗？不少，厦门市内还有大片的荒地，只不过是政府专门卖岛内的地罢了，这是教科书式的“炒体裁”，大肆宣扬岛内环境高雅，滨海大宅，宜商宜居，美好生活，把买家都引到岛内买房，人为制作稀缺性。其实，岛外的大片的荒地随意拿出一部分出来，厦门房价就会剧烈下降。

厦门的做法，和我国各地政府捂地惜售爆炒地价其实是千篇一律的，只不过厦门玩的更6罢了。

不仅如此，多年来厦门政府一向经过各种渠道对外界开释房价必涨的暗示信息，政府使用各种方法来保房价，导致每次全国调控各地房价都跌落的时分，厦门房价都安然无恙，给各路出资人士一个大大的定心丸，这让厦门房市继续升温，毕竟成为了全国泡沫冠军。

厦门的房价和收入呈严峻违背现象，和房租也呈现严峻倒挂，厦门岛内已然如此之好，有钱人疗养独爱，可房租却这么的对不住房价。厦门全市的gdp没有深圳一个区高，放到省内，也是终年被泉州和福州碾压，经济增速上一年仅仅7.5%，不算出彩。

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可是厦门的房价却直追深圳，不得不说是一个奇迹。

而厦门政府每次土拍，就挂几幅地出去，制作饥饿营销的方法一流。

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从以上数据能够看出，厦门近5年土地实践出让面积远低于方案，饥饿营销作用也很显着。外界都以为厦门房子很“稀缺”，所以，就真的变成了物以稀为贵。

而本轮厦门房价的暴升，就是从地王频出开端的，2016年4月厦门首个地王诞生之后，第二天一睁眼，厦门一切楼盘加价5000元，从此正式敞开了厦门楼市的疯涨之路，地王单价一再改写，房价也跟着改写。

咱们都知道，纯散户参加的商场，要么渐渐上涨，要么渐渐阴跌，中心特征就是一个慢，由于散户筹码少，很涣散，无力引发价格剧烈变化的。而庄家参加之后，通常是暴升暴降，由于庄家手中有足够多的筹码和资金来干与商场，构成价格剧烈动摇。

任何一地的房价暴升，都有大资金和政府联手参加的痕迹，而厦门做的愈加显着罢了。

这种政府与地产商联手做高房价、制作泡沫的比如，全球之冠当属香港。但只要是泡沫，一定会幻灭。看看最近香港的房价在加息下现已摇摇欲坠，厦门不跌就见鬼了。

二、泡沫决裂：无法接受之沉痛

是泡沫就一定会破，厦门本年土地拍卖遇冷之后，房价跌落开端加快。

在国家继续的“去杠杆”和“房住不炒”的严峻调控下，全国楼市都进入调整期，但大多数城市的房价都坚持平稳或细微跌落。所以暴降如厦门，毕竟是由于之前炒得太高了，这也从成果上说明晰厦门房价泡沫的存在。

泡沫决裂，带来的一定是一地鸡毛。现在，厦门现已在为之前的非理性行为造就的后果拾掇烂摊子了。

房价跌落最直接的成果就是地产商拿地与盖房子速度放缓，而政府炒高地价会进一步使得地产商张望。这就是此前土地流拍的逻辑。拍卖成交少了，政府卖地收入就少了。这儿政府第一个遭到损伤。

接下来是房企。房企挑选推延开工，而手上的房子赶快打折处理回笼现金。滴血割肉也要拿到“回款”。所以咱们看到许多地产商在厦门的项目开端大力度打折扣，许多楼盘降幅近乎腰斩。

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而接下来受害的就是此前借款买房的民众。“高位接盘”是在所难免的。但更可怕的是泡沫决裂之后房价继续跌落，导致背上沉重的债款。而一旦厦门的房价逻辑回归理性，则大概率往后的几十年都回不到此前的高点。那么这一波在泡沫中买房者，可能毕生都无法翻盘。

厦门房价泡沫在我国地产史上并非孤例。温州、鄂尔多斯、海南，都曾呈现巨大泡沫以及跟着而来的暴降，而同期全国其他城市的房价动摇并没有那么显着。

来历：网络；鄂尔多斯“鬼城”康巴什在建楼盘，万元房价跌去七成

当年，惟我独尊的温州炒房团，除了炒高全国房价，也把自家的房价炒上了天，2010年，温州最高豪宅报价超过了10万元/平米，其时连深圳都没有呈现过10万元的盘子，而厦门，直到2017年的巅峰状况，才有单个楼盘超过了10万元。

2011年温州房价泡沫幻灭，这个豪宅楼盘二手房报价跌到了5万元一平。当然，温州房价仅仅腰斩，鄂尔多斯能够称之为是腰斩再腰斩，由于后者的泡沫离谱，2012年的鄂尔多斯，处处都是罢工的烂尾楼。

不过，我国史上最大房价崩盘要算海南，1991年海南房价暴升，从1000多涨到了8000多，咱们月薪几百块的时分，海南的楼王开盘价破万元。

当然，泡沫决裂之后的惨状，就是海南房地产公司关闭了95%，"天边，海角，烂尾楼"的共同景象随同了海南十几年。假如不是近十年的地产牛市，可能三五十年都没方法处理这些烂尾楼。

泡沫轮流转，从海南到鄂尔多斯，从温州到厦门。变的是城市，不变的是贪婪与惊骇的人道，以及明知是泡沫还要火中取栗的侥幸心理。

三、辨认泡沫：不可或缺之慧眼

有一种谎话是：“这次不一样”，有一种经验是：“人类永久无法吸取经验”。

房价泡沫这种事，在当今的我国，几年就会出一次，其实也没什么好大写特写的。但假如咱们把这几轮泡沫放在一同比较，会发现一些有意思的特征。

1. 貌同实异的稀缺性

厦门的稀缺性其实并不共同。海边城市、风景秀丽、气候宜人、且具有异国情调的，还有青岛。但为什么厦门政府要炒地皮，我看是由于厦门的产业结构问题。长时间面对台海问题，使得国家不肯在厦门布局工业，而青岛则是一座工业重镇。海尔、四方等等这些企业为青岛奉献的税收，使得政府不用去卖地来创收。

须知卖地是一条不归路，一旦卖上了瘾，构成途径依靠，就无法自拔。

当泡沫决裂之后，人们发现，厦门的这些所谓“共同的区位优势”，其它城市也有。

2. 庞氏进程

一旦房价开端上涨，便会吸引来投机的人们前来参加“买房大军”，进而进一步推高房价。这很简单堕入庞氏进程，即“一种产品的价格上涨，是以其价格上涨为条件”的古怪的恶性循环。

房价上涨，人们忧虑晚一点买会价格更高，便力争上游购买，而这种抢夺使得价格进一步上涨。这种非理性状况就会催生泡沫。

一旦价格上涨的预期改变，泡沫必定决裂。

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泡沫如此，假如置身其中，想要逃离其实并不简单。呼吁理性也往往显得苍白无力。确实，在泡沫以及泡沫所带动的巨大的人类非理性心情中，坚持理性谈何简单。但咱们仍是要说，出资都是反人道的，成功的出资者都要与自己的人道作斗争。

不是每个人都要做巴菲特、李嘉诚，那么咱们普通老百姓，怎么逃离像“厦门房价”这种显着的泡沫呢？

“远离过于拥堵的买卖，远离人多的当地。”

回想2017年厦门地产商场交投炽热的局面。而这句亘古不变的出资哲言，又一次在厦门房价泡沫决裂中应验了。

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