地块投资方案的涉税成本分析 -大玩家官方网站

【案例】由股东甲出资51%、乙出资49%出资1000万元组建成立的a公司，2015年6月1日，以200万元/亩的价格,通过招投标手续购入市区地块w共60亩，现评估公允价值为230万元/亩。a公司领导层商议一致同意，将成立b项目公司，将w地块过户到b项目公司进行开发。

将该地块w以增资扩股形式投资入股到b公司名下。

地块投资方案的涉税成本分析如下：

a公司需缴纳的税金如下：

①增值税

《》(财税[2016]36号文)附件：《》第十条：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。第十一条：有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。文附件二《》第一条：适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。根据上述规定可以得出，企业将无形资产、不动产投资入股换取被投资企业股权的行为属于有偿取得“其他经济利益”，且被投资企业取得不动产包括“接受投资入股”形式取得的不动产，其进项税额准予从销项税额中抵扣。

根据以上规定企业以土地使用权不动产投资应作为销售缴纳增值税，并可计算销项税额、开具增值税专用发票给被投资企业作为抵扣进项税额的凭据。因此以土地使用权投资要视同销售缴纳增值税。

《》（）第三条第（二）项规定：“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。”

a公司以地块w投资到b公司，需缴纳增值税(230-200）×60÷（1 5%）×5%=85.71（万元）

②城建税、教育费附加（含地方）

需缴纳的城建税、教育费附加=85.71×（7% 5%）=10.29（万元）

③印花税

按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。

需缴纳的印花税=230×60×0.05%=6.90（万元）

④土地增值税

根据《》（）第三条第（一）规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。”因此，本案例中的房地产a公司需缴纳土地增值税：

需缴纳的土地增值税=【230×60÷（1 5%）-（200×60 200×60×3% 10.29 6.90）】×30%=229.70（万元）（注：200×60×3%为a公司取得出让土地时缴纳的契税）

⑤企业所得税

《》（）第二条规定：“企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。”

因此，a公司将土地投资到b公司名下，应缴纳企业所得税。

应缴纳的企业所得税=【230×60÷（1 5%）-（200×60 10.29 6.90 229.70）】×25%=223.99（万元）

b公司需缴纳的税金如下：

①契税

根据《》第八条规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股。

根据以上规定应缴纳契税，

需缴纳的契税=230×60÷（1 5%）×3%=394.29（万元）

②印花税

按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。

需缴纳的印花税=230×60×0.05%=6.90（万元）

总税收成本=85.71 10.29 6.90 229.70 223.99 394.29 6.90=957.78（万元）