项目销售计划及清算时点对土增税税负的影响 -大玩家官方网站

根据清算时间的规定，当已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。因此我们在接下来的案例中，考虑不同的销售计划（车位销售的先后顺序）以及不同清算时点（85%已售以及100%已售）的因素来分析对土增税税负的影响。

项目情况：

为简化处理，假设住宅单价为0.9万/方，商铺单价为2万/方，车位总共135个，每个14万，土地和建筑成本0.5万/方。

尾盘销售计算：

情形1

合计共应缴纳土地增值税=1,203 2,783=3,986万

情形2应纳土增税计算：

情形2

合计共应缴纳土地增值税=932.33 2,287.22 270.68=3,490.23万

情形3应纳土增税计算:

情形3

合计共应缴纳土地增值税=1203 2287.22=3490.22万

结论

具体原因分析及建议

一般情况下，相对于住宅或商铺，车位通常较难出售且容易出现负增值。本案例中，清算时点如果有大量的车位未出售，由于车位出现了负增值在清算时点未出售，单独作为尾盘清算，不纳入项目的土地增值税整体清算中，其对应的扣除项目金额无法扣除，导致了车位成本在项目土增税清算时不能充分有效的利用，造成了成本的浪费，出现税率的跳档，导致税负的增加，这就是“情形1”的整体土地增值税税负大于“情形2”和“情形3“的原因。实务中，很少有企业是已售100%才接到税务机关的销售通知书，大多数在满足85%的条件下税务机关要求清算。

建议房企财务人员关注已售面积以及车位的销售情况指标，在已售面积临近达到85%的时候，结合车位的销售情况，提前通知销售部门调整销售策略，联动做好土增税清算的应对。